Nowa umowa rezerwacyjna na zakup mieszkania od dewelopera

Jak powszechnie wiadomo, obecna ustawa deweloperska ma przejść na tyle znaczne zmiany legislacyjne, że od 1 lipca 2022 r. zacznie obowiązywać nowa ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jedną z wielu zmian jest uregulowanie w rozdziale piątym ustawy warunków zawierania umowy rezerwacyjnej, której treść do tej pory była swobodnie ustalana przez dewelopera i nabywcę, niejednokrotnie prowadząc do braku należytej ochrony nabywcy (m.in. przez brak sprecyzowania warunków rezerwacji, swobodę w ustalaniu wysokości opłaty rezerwacyjnej, postanowienia o traktowaniu opłaty jak zadatek, brak określenia zasad zwrotu opłaty w razie nie zawarcia umowy deweloperskiej).

Zaledwie sześć artykułów ustawy wystarczyło ustawodawcy, żeby zupełnie odwrócić pozycję stron i faktycznie znacznie ograniczyć praktykę deweloperów w narzucaniu nabywcom niekorzystnych dla nich postanowień umownych.

Treść umowy

Przede wszystkim, umowę rezerwacyjną można, ale nie trzeba zawierać; deweloper nie może zmusić nabywców do jej podpisania. Zrywając z dotychczasową, niejednorodną praktyką określono, że zawarcie umowy rezerwacyjnej wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności (telefoniczne ustalenia czy też wiadomość mailowa nie będą wystarczające). Na podstawie takiej umowy deweloper zobowiązuje się wyłączyć na pewien czas z oferty sprzedaży lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego. Zgodnie z art. 30 ust. 2 ustawy umowa powinna zawierać co najmniej:

• określenie stron, daty i miejsca jej zawarcia;
• cenę wybranego lokalu;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej;
• czas wyłączenia lokalu z oferty sprzedaży;
• określenie usytuowania lokalu w budynku oraz jego powierzchni użytkowej i układu pomieszczeń.

Czas trwania umowy

Nowe umowy rezerwacyjne będzie można zawrzeć tylko na czas określony. Jeżeli nabywca stara się o kredyt hipoteczny, to czas wyłączenia lokalu ze sprzedaży nie może być krótszy niż okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej (czyli do 21 dni według ustawy o kredycie hipotecznym) lub przyrzeczenia udzielenia takiego kredytu.

Opłata rezerwacyjna

Kolejnym, istotnym ograniczeniem interesów dewelopera jest ustawowe ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym. Kwota wpłacona przez nabywcę zaliczana jest później na poczet ceny nabycia lokalu i wpłacana przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy najpóźniej w ciągu siedmiu dni od zawarcia umowy deweloperskiej. Należy pamiętać, że opłata taka nie jest obowiązkowa, dlatego można negocjować z deweloperem w ogóle obowiązek jej zapłaty.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

Poza ograniczeniem wysokości ustawodawca wskazał też reguły zwrotu opłaty na rzecz nabywcy w razie, gdy:

• nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu ze względu na negatywną ocenę jego zdolności kredytowej;
• deweloper nie wykonuje zobowiązania z umowy rezerwacyjnej (np. dalej oferuje mieszkanie na sprzedaż) – tutaj nabywca otrzymuje podwójną wysokość opłaty;
• deweloper zmienił treść prospektu informacyjnego lub jego załączników i nie poinformował o tym fakcie nabywcę, do czego jest zobowiązany w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej.

Opłata zwracana jest także w podwójnej wysokości, jeżeli deweloper nie usunie wad zgłoszonych do protokołu odbioru lokalu i nabywca nie przystąpi do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości – dotyczy to jednak umów sprzedaży poprzedzonych umową rezerwacyjną i zawieranych z deweloperem lub innym przedsiębiorcą (art. 3 i 4 ustawy określa więcej szczegółów w tym przedmiocie).

Wnioski

Ustawowe uregulowanie umowy rezerwacyjnej na pewno wpłynie na ustandaryzowanie jej treści na rynku deweloperskim. Dodatkowo, wprowadzone ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej niewątpliwie zniweluje dotychczasowe rozbieżności w tym zakresie. Warto zauważyć, że już w uzasadnieniu do projektu ustawy wskazano, że: „minimalna stwierdzona wysokość opłaty rezerwacyjnej zamyka się w przedziale od 300 do 3000 zł. Wysokość maksymalna opłaty rezerwacyjnej kształtuje się następująco: od 5000 do 20 000 zł albo od 5% do 10% wartości lokalu (analizy własne: Raport Konsument na rynku deweloperskim, styczeń 2014 – przygotowany przez UOKiK). Zgodnie z danymi za rok 2016 opłata rezerwacyjna, pobierana przez największych deweloperów, wynosiła od 300 do 20 000 zł albo 5% wartości lokalu (w tym przypadku najwyższa pobrana opłata z tego tytułu w 2016 r. wynosiła blisko 70 000 zł). Należy jednak podkreślić, że maksymalna stawka pobieranej opłaty przez 5 na 9 największych deweloperów wynosiła 5000 zł”. Dlatego też można śmiało stwierdzić, że nowa ustawa deweloperska, w tym i umowa rezerwacyjna, to krok naprzód w ochronie praw nabywców względem profesjonalnych podmiotów, jakimi są deweloperzy.