Odbiór mieszkania od dewelopera

Kwestia odbioru lokalu mieszkalnego w toku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego jest równie istotna jak podpisanie umowy deweloperskiej czy też umowy przenoszącej własność mieszkania. W art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przewidziane zostały dość szczegółowe obowiązki dewelopera w tym zakresie, o których mowa poniżej.

Kiedy?

Odbiór lokalu odbywa się w dacie wskazanej przez dewelopera, która nie może być wyznaczona wcześniej niż przed uprawomocnieniem się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu. Jednocześnie w umowie deweloperskiej strony określają datę graniczną, kiedy najpóźniej ma nastąpić odbiór lokalu. Jeżeli nabywca nie może pojawić się na umówiony termin, to powinien uprzedzić o tym fakcie dewelopera, usprawiedliwić swoją nieobecność i poprosić o wyznaczenie kolejnego spotkania, aby uniknąć zarzutu działania na szkodę dewelopera. Wszystkie tzw. odbiory dokonane przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie nie są odbiorem lokalu w rozumieniu ustawy i umowy deweloperskiej.

Kto?

Przy odbiorze lokalu uczestniczy zazwyczaj pracownik lub pełnomocnik dewelopera oraz nabywca lub jego pełnomocnik. Nie ma żadnych przeszkód, aby przy odbiorze nabywcy pomagały inne osoby (np. posiadające wykształcenie kierunkowe lub wiedzę techniczną albo w przyszłości występujące jako świadkowie). Co ważne, deweloper nigdy nie może samodzielnie dokonać odbioru lokalu bez udziału nabywcy.

Protokół?

Z czynności odbioru deweloper sporządza pisemny protokół, w którym znajdą się wszystkie ustalenia związane z odbiorem (data, miejsce, osoby uczestniczące, stan techniczny pomieszczeń, powierzchnia, informacja o urządzeniach, stanach liczników, itp.). Nabywca może zgłosić do treści protokołu wady istotne i nieistotne lokalu, jeśli takie zauważy, a deweloper może się do nich odnieść już w treści samego protokołu. W protokole odnotowuje się też (1) odmowę dokonania odbioru przez nabywcę ze względu na stwierdzenie wady istotnej, (2) uznanie wady istotnej przez dewelopera, (3) odmowę uznania takiej wady przez dewelopera. Nabywca może zgłosić także zastrzeżenia do samej treści protokołu, np. gdy nie wymienione zostały przez dewelopera wszystkie wady albo zostały opisane w sposób pobieżny. Dokument ten powinien być sporządzony co najmniej w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Warto też sporządzić załączniki w formie dokumentacji zdjęciowej i wideo. Jeżeli deweloper w trakcie odbioru odmawia wydania protokołu, to proponuję zrobić sobie zdjęcie tego dokumentu, a po odbiorze wezwać dewelopera pisemnie lub mailowo do wydania uwierzytelnionej kopii protokołu odbioru z zobowiązaniem do wyjaśnienia, dlaczego wcześniej odmówił wydania co najmniej kopii protokołu. Podobnie powinniśmy postąpić w przypadku zastrzeżeń do treści protokołu – te również należy przesłać na piśmie do dewelopera.

Co ze zgłoszonymi wadami?

Deweloper ma 14 dni od daty podpisania protokołu na przekazanie nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie ich uznania z podaniem przyczyny tej odmowy. Brak reakcji dewelopera w ww. terminie oznacza uznanie przez niego wad. Termin na usunięcie wad stwierdzonym w protokole to 30 dni od daty jego podpisania, ale deweloper może ten termin przedłużyć, o ile przyczyna opóźnienia zostanie przez niego uzasadniona. Ponieważ w ustawie nie ma podanego konkretnego terminu, to na tym polu mogą pojawić się ewentualne spory. Ustawodawca wymaga tylko, aby nowy termin nie powodował nadmiernych niedogodności dla nabywcy. W praktyce deweloper pewnie nie będzie zwlekał z nowym terminem, ponieważ od daty przejęcia lokalu będzie mógł obciążać nabywcę kosztami jego utrzymania (prąd, woda, ogrzewanie), stąd w jego interesie jest jak najszybciej zakończyć odbiór. Jeżeli zaś deweloper nie usunie wad w dodatkowym terminie lub nie wyznaczy tego terminu, to nabywca z kolei wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad, a po jego bezskutecznym upływie usuwa wady na koszt dewelopera, oczywiście pokrywając je na tym etapie samodzielnie.

Co w sytuacji wady istotnej?

Ustawa nie zawiera definicji wady istotnej i nieistotnej – są to pojęcia uznaniowe. Sąd Apelacyjny w Lublinie (wyrok z 29.05.2020 r., sygn. akt I Aga 55/20) przyjął, że wada ma charakter istotny, jeśli zakłóca możliwość normalnego korzystania z rzeczy w zakresie jej podstawowych właściwości funkcjonalnych zgodnie z jej przeznaczeniem i oczekiwaniami nabywcy. Oznacza to tyle, że gdyby nabywca przed zawarciem umowy wiedział o istnieniu takiej wady, to pewnie nie zdecydowałby się na zawarcie umowy deweloperskiej (np. brak jedynego okna w pokoju, bardzo krzywe ściany lub podłoga). Wszelkie odchylenia w tym zakresie możemy również oceniać w oparciu o standardy wyznaczone przez Polskie Normy. W takim przypadku, np. brudne okno, brak kilku gniazdek lub niedomalowana ściana nie będą mogły być uznane za wady istotne uprawniające do odmowy dokonania odbioru przez nabywcę.

Jeżeli w trakcie odbioru nabywca (według własnej oceny) stwierdzi istnienie wady istotnej lokalu, a deweloper odmówi w protokole jej uznania, to nabywca może wtedy odmówić dokonania odbioru lokalu. Jeżeli zaś deweloper uzna taką wadę w protokole, to powinien ją usunąć w terminach i na zasadach wyżej określonych, przy czym bezskuteczny upływ terminu na usunięcie wady istotnej uprawnia nabywcę do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Powtórny odbiór wady istotnej?

Jeżeli nabywca odmówi dokonania odbioru ze względu na wadę istotną, strony ustalają nowy termin odbioru, który umożliwi deweloperowi usunięcie wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. To drugie spotkanie odbywa się na podobnych zasadach jak pierwszy odbiór. Jednakże w tym przypadku, jeżeli nabywca chce ponownie odmówić uznania odbioru lokalu ze względu na nieusuniętą dotychczas wadę istotną, to musi przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego – nabywca ma miesiąc od dnia odmowy na wystąpienie z wnioskiem o wydanie takiej opinii, którą następnie powinien przedstawić deweloperowi. W praktyce oznacza to miesiąc na zawarcie umowy z rzeczoznawcą majątkowym, której przedmiotem będzie sporządzenie opinii. Warto pamiętać, że przy powtórnym odbiorze może okazać się, że deweloper częściowo naprawił zgłoszoną wadę, która przez to straciła status wady istotnej – wówczas traktujemy ją jako wadę nieistotną, zgłoszoną do protokołu.

Kto płaci za rzeczoznawcę?

Odpowiedź na to pytanie zależy od treści sporządzonej opinii. Jeśli rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej, to nabywca może odstąpić od umowy, a deweloper w całości pokrywa koszty jej przygotowania. Z kolei w razie niestwierdzenia istnienia wady istotnej, koszty obciążają nabywcę. Wzajemne rozliczenie kosztów przygotowania opinii powinno nastąpić najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy przez nabywcę.

Co z dalszymi wadami?

Jeżeli już po odbiorze, ale jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność pojawią się nowe wady, to nabywca powinien zgłosić taką wadę deweloperowi, a ten ma ponownie 14 dni na uznanie lub odmowę uznania wady; 30 dni na usunięcie wady od daty jej zgłoszenia; ewentualnie wskazanie nowego terminu z zagrożeniem usunięcia wady na koszt dewelopera przez nabywcę, jeśli ten nowy termin nie będzie wskazany lub 30-dniowy termin upłynie bezskutecznie.

Podsumowanie

Warunki odbioru zostały dość mocno sformalizowane przez ustawodawcę. Należy pamiętać, że deweloper nigdy nie może dokonać samodzielnie odbioru lokalu, nie może też w jego czynnościach zabronić udziału osób przybranych przez nabywcę. Z kolei nabywca może odmówić odbioru lokalu tylko w sytuacji, kiedy zgłosi istnienie wady istotnej, a deweloper nie uzna jej istnienia w protokole odbioru. Pozostałe, nieistotne wady nie są podstawą do odmowy dokonania odbioru lokalu przez nabywcę, jak również nie są podstawą od odstąpienia od umowy deweloperskiej.

 [Stan prawny na 20.12.2023]