Zmiana przepisów o wymaganych odległościach budynku od granicy

Jednym z przepisów, którego treść zna każdy, kto budował lub planuje budowę, jest przepis określający odległość budynku od granicy działki. Mowa o § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jest to też przepis budzący w praktyce dość duże wątpliwości interpretacyjne.

Niedawno (z dniem 15 sierpnia 2024 r.) przepis ten uległ zmianie, o której warto wiedzieć.

Do 14 sierpnia 2024 r. przepis § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych mówił, że budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy,

3) 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,

4) 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.

W praktyce wątpliwości powodowała sytuacja, gdy ściana w części bez okien i drzwi zachowywała wymagane odległości dla ściany bez okien i drzwi, zaś w części z oknami lub drzwiami była przesunięta poprzez zaprojektowanie załamania ściany, uskoku, wnęki, itp., tak aby dla tej części zachować odległości wymagane dla ściany z drzwiami lub oknami. Według liberalnej interpretacji, tak zaprojektowany budynek spełniał wymogi wynikające z ww. przepisu. Według wykładni rygorystycznej, nie spełniało to wymagań wynikających z przepisów rozporządzenia, stanowiąc jego obejście.

W celu wyjaśnienia występujących w praktyce wątpliwości, z dniem 15 sierpnia 2024 r. do omawianego przepisu dodano definicję ściany. Według tej definicji: każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany traktuje się jako oddzielną ścianę. Zatem załamanie lub uskok ściany skutkujące powstaniem nowej płaszczyzny powoduje, że na potrzeby określenia wymaganej odległości budynku od działki sąsiada, ta nowa płaszczyzna jest traktowana jako odrębna ściana. Upraszczając, można zatem uznać, że prawodawca przyznał rację tej interpretacji, którą wyżej określono jako liberalną.

Zmiana weszła w życie z dniem 15.08.2024 r. i teoretycznie (zgodnie z przepisami rozporządzenia zmieniającego), ma ona zastosowanie do tych budynków, co do których wniosek o pozwolenie na budowę złożono od 15.08.2024 r. Biorąc jednak pod uwagę okoliczności zmiany przepisu, zmiana powinna też rzutować na interpretację przepisów w brzmieniu poprzednio obowiązującym. Dlaczego? Otóż w uzasadnieniu projektu tej zmiany napisano: w § 12 doprecyzowano zasady sytuowania budynków na działce budowlanej. Z uwagi na pojawiające się wątpliwości interpretacyjne zasadnym wydaje się dodanie dodatkowych wyjaśnień, dopuszczeni czy też rysunków wyjaśniających. Zmiana wprowadzona w § 12 polega na dodaniu części wspólnej odnoszącej się do wszystkich punktów zawartych w przepisie podstawowym, która doprecyzowuje, że każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany traktuje się jako oddzielną ścianę. Projektowana zmiana ma na celu doprecyzowanie kwestii związanych z błędną interpretacją przepisów przez niektóre organy administracji architektoniczno-budowlanej, które utożsamiają pojęcie elewacji z pojęciem ściany, co nie było intencją projektodawcy. (https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12371900; dostęp: 31.03.2025 r.).

Można zatem uznać, że zmiana § 12 ust. 1 miała w tym wypadku charakter porządkujący, to znaczy, zmierzała jedynie do wyeliminowania wątpliwości interpretacyjnych i doprecyzowanie, co miał na myśli prawodawca. Gdyby zmianę ww. przepisu potraktować w taki właśnie sposób, korzyść z jej wprowadzenia mogliby odnieść także inwestorzy, którzy wcześniej niż 15 sierpnia 2024 r. złożyli wniosek o pozwolenie na budowę.

Czas pokaże, czy w tym kierunku pójdzie orzecznictwo.

[Stan prawny na 31.03.2025 r.]