Nowy obowiązek bieżącego podawania cen przez deweloperów

Ostatnie zmiany ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym dotyczą art. 19a i 19b ustawy. Przepisy te wchodzą w życie 11 lipca 2025 r. i stosuje się je od tego dnia do inwestycji deweloperskich, które tego dnia dopiero zostały rozpoczęte. Zgodnie z art. 2 ustawy zmieniającej (tj. ustawy z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym):

Podmiot, który rozpoczął sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego albo rozpoczął sprzedaż, o której mowa w art. 3 pkt 1 lub art. 4 pkt 1 ustawy zmienianej w art. 1, przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, dostosuje się do wymogów wprowadzanych w art. 19a i art. 19b ustawy zmienianej w art. 1, w terminie 2 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. W tym przypadku wymagane informacje podaje się w odniesieniu do lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, których własność nie została przeniesiona na rzecz nabywców przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, według stanu od dnia ich udostępnienia na stronie internetowej.

Oznacza to, że inwestycje deweloperskie w toku powinny być dostosowane do zmienionej wersji ustawy najpóźniej do dnia 11 września 2025 r.

Odnośnie nowych obowiązków nałożonych na deweloperów, to te zostały określone w dwóch kolejnych artykułach ustawy:

Art. 19a

1. Deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której, od dnia rozpoczęcia sprzedaży, a w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych, o których mowa w art. 29 ust. 2, przed zawarciem pierwszej takiej umowy, do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub ostatniej umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, dotyczącej przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, udostępnia część ogólną prospektu informacyjnego, dotyczącego tego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, i podaje informacje o adresie jego siedziby, a w przypadku gdy deweloper jest osobą fizyczną – adresie głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej, adresie lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż, sposobie kontaktu nabywcy z deweloperem, lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz:

1) cenie m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy,

2) cenie pomieszczeń przynależnych, o których mowa w art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie, o której mowa w pkt 1,

3) innych niż określone w pkt 1 i 2 świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność

– z uwzględnieniem podatku od towarów i usług.

2. W przypadku zmiany cen lub świadczeń pieniężnych, o których mowa w ust. 1, deweloper, z dniem tej zmiany, uaktualnia informacje na stronie internetowej z podaniem daty tej zmiany, z zachowaniem dotychczas podanych informacji, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży.

3. W reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców deweloper jest obowiązany podawać adres strony internetowej, na której znajdują się informacje, o których mowa w ust. 1 i 2.

4. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio także do deweloperów, o których mowa w art. 3 pkt 1, i przedsiębiorców, o których mowa w art. 4 pkt 1, od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o sprzedaży przedmiotów umów, o których mowa w art. 3 pkt 1 lub art. 4 pkt 1.

5. Naruszenie obowiązków określonych w ust. 1-4 stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2024 r. poz. 1616).

6. W przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną w sposób określony w ust. 1 a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.

Art. 19b

1. Podmiot obowiązany do przekazywania informacji, o których mowa w art. 19a ust. 1 i 2, przekazuje dane zawarte w tych informacjach raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji.

2. Do przekazywania danych na podstawie ust. 1 stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 11 sierpnia 2021 r. o otwartych danych i ponownym wykorzystywaniu informacji sektora publicznego (Dz.U. z 2023 r. poz. 1524).

3. Minister właściwy do spraw informatyzacji publikuje dane, o których mowa w ust. 1 i 2, na portalu danych w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 11 sierpnia 2021 r. o otwartych danych i ponownym wykorzystywaniu informacji sektora publicznego. Dane te są danymi o wysokiej wartości w rozumieniu art. 2 pkt 4 tej ustawy.

4. Naruszenie obowiązku określonego w ust. 1 i 2 stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów.

Powyższe oznacza, że deweloperzy powinni:

1) założyć stronę www dla każdej inwestycji (jedną wspólną lub kilka osobnych wg uznania), która ma być czynna już od daty poprzedzającej zawarcie pierwszej umowy rezerwacyjnej;

2) utrzymywać stronę www aż do zakończenia całej inwestycji, czyli zawarcia ostatniej umowy przenoszącej własność ostatniego lokalu;

3) podawać na stronie informacje wymienione w art. 19a ust. 1

4) w przypadku zmian cen – uaktualnić na bieżąco dane zawarte na stronie www

5) podawać adres strony www w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży

6) przekazywać na bieżąco informacje zawarte w art. 19a ust. 1 i 2 do ministra ds. informatyzacji za pośrednictwem strony www dane.gov.pl

Ponieważ zmiana przepisów nastąpiła niedawno, to nie ma obecnie żadnych stanowisk doktryny czy też wytycznych organów, dlatego też nie wiadomo, jak będzie wyglądać w praktyce ocena realizacji nowego obowiązku. Na stronie dane.gov.pl można już zauważyć pierwsze wpisy spółek celowych – posługując się w wyszukiwarce hasłem apartamenty możemy przykładowo znaleźć:

1. Apartamenty Gdyńska sp. z o.o. sp. k. – spółka odsyła do swojej strony internetowej, na której podaje ceny lokali z przekreśloną pierwotnie wyższą ceną za dany lokal;
2. VFM Apartamenty 3 Maja sp. z o.o. – wpis ogranicza się do załączenia pliku xlsx z tabelą zawierającą wykaz cen brutto wszystkich oferowanych mieszkań;
3. PD Inwestycje 7 S.A. – deweloper wskazuje stronę www, na której znajdziemy zbiorcze wpisy dotyczące wszystkich inwestycji dewelopera z cenami lokali z przekreśloną pierwotnie ceną za dany lokal. Dodatkowo, deweloper dołączył wykaz cen w pliku typu json.

[Stan prawny na 11.07.2025 r.]