Kupuję miejsce postojowe w garażu podziemnym od dewelopera

Nabywając mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera w ramach ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej ustawa) jedną z kwestii, na którą powinniśmy zwrócić szczególną uwagę, jest sposób uregulowania przez dewelopera formy nabycia miejsca postojowego w garażu podziemnym. Na rynku praktykowane są różne rozwiązania, a każde z nich rodzi inne skutki dla nabywców mieszkania. Po podpisaniu umowy deweloperskiej, a następnie umowy ostatecznej może bowiem okazać się, że wcale nie jesteśmy właścicielami takiego miejsca i nie możemy swobodnie nim dysponować. Dlatego też warto pochylić się nad stosowanymi w praktyce rozwiązaniami.

Garaż odrębnym lokalem

Deweloperzy często decydują się ustanowić odrębną własność całego garażu podziemnego, który stanowi wtedy odrębny lokal niemieszkalny, a nabywcy poszczególnych miejsc postojowych stają się jego współwłaścicielami i jednocześnie ustalają zasady korzystania z garażu na podstawie odrębnej umowy. W takim przypadku nabycie miejsca postojowego w garażu nie jest objęte ochroną i wymaganiami przewidzianymi w ustawie, a do nabycia prawa własności dochodzi w ramach odrębnej umowy, podpisywanej obok umowy deweloperskiej (jako osobna umowa przedwstępna albo umieszczona w tym samym akcie notarialnym co umowa deweloperska). Warto pamiętać, że w takim przypadku sprzedaż miejsca postojowego opodatkowana jest 23% stawką podatku VAT, a w przyszłości nabywca może sprzedać takie miejsce bez pozbywania się prawa własności lokalu.

Miejsce postojowe związane z lokalem

Drugim praktykowanym sposobem sprzedaży miejsc postojowych w garażu podziemnym jest uznanie ich za pomieszczenia przynależne do mieszkania (podobnie jak komórki lokatorskie, piwnice, itp.). Wówczas miejsce to objęte jest przedmiotem umowy deweloperskiej, a stawka podatku VAT wynosi 8%. Należy pamiętać, że takie miejsce jest trwale związane z prawem własności lokalu i nie może być sprzedane oddzielnie bez jednoczesnego przeniesienia własności lokalu.

Garaż jako część nieruchomości wspólnej

W takim przypadku garaż podziemny nie jest odrębnym lokalem tylko stanowi część nieruchomości wspólnej, podobnie jak ogródki, klatki schodowe, wjazdy na posesję. Wtedy wszyscy właściciele lokali mogą korzystać z garażu jako współwłaściciele nieruchomości. Żeby jednak nie doprowadzać do powstania konfliktów na tym tle, zawierana jest umowa o podziale nieruchomości wspólnej (garażu) do wyłącznego korzystania, w której określa się, który właściciel wyłącznie korzysta z danego miejsca postojowego. Najczęściej już w umowie deweloperskiej nabywcy upoważniają dewelopera do zawarcia takiej umowy na wskazanych przez niego warunkach. Co istotne, takiego miejsca postojowego nie możemy w przyszłości sprzedać bez przeniesienia prawa własności lokalu (pozostaje nam jednak możliwość jego wynajmu).

Najem miejsca

Kolejną możliwą opcją jest pozostawienie deweloperowi prawa własności garażu podziemnego. Wówczas nabywcom oferowana jest możliwość zawarcia umowy najmu poszczególnych miejsc postojowych za zapłatą miesięcznego czynszu na warunkach określonych wyłącznie przez dewelopera lub operatora parkingu.

Przykłady stosowanych klauzul

Jak widać, możliwości uregulowania kwestii własności miejsca postojowego jest wiele i dlatego należy dokładnie zapoznać się z treścią umowy deweloperskiej. Poniżej przedstawiam kilka wybranych postanowień z ich wyjaśnieniem:

Każdoczesnemu właścicielowi Lokalu (to jest Nabywcy oraz jego następcom prawnym) w ramach współwłasności Nieruchomości Wspólnej przysługiwać będzie prawo do wyłącznego korzystania z Miejsca Garażowego, wynikające z ustanowionego sposobu korzystania z części Nieruchomości Wspólnej, stanowiącej Garaż, przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez poszczególnych właścicieli lokali. Nabywca oświadcza, że on oraz każdorazowy właściciel Lokalu, w ramach współwłasności Nieruchomości Wspólnej godzi się na dokonanie takiego ustanowienia sposobu korzystania z Nieruchomości Wspólnej i nie będzie wnosić żadnych roszczeń do innych miejsc garażowych znajdujących się w Garażu, przeznaczonych do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych lokali i upoważnia nieodwołalnie Dewelopera do dysponowania tymi miejscami, w szczególności poprzez przyznawanie ich innym nabywcom lokali do swobodnego używania.  Załącznik numer 3 do Umowy określa usytuowanie Miejsca Garażowego. – garaż stanowi nieruchomość wspólną, której właścicielami są wszyscy nabywcy lokali w udziałach proporcjonalnych do wielkości lokali i przysługuje im wyłącznie prawo do korzystania ze wskazanego miejsca postojowego; miejsca takiego nie można sprzedać bez równoczesnego zbycia lokalu.

Nabywca oświadcza, że on oraz każdorazowy właściciel Lokalu, w ramach współwłasności Nieruchomości Wspólnej godzi się na podział do używania części Nieruchomości Wspólnej i nie będzie korzystać z miejsc garażowych w Garażu i upoważnia nieodwołalnie Dewelopera do dysponowania miejscami garażowymi zlokalizowanymi w Garażu, w szczególności poprzez przyznawanie ich innym nabywcom lokali do swobodnego używania. Załącznik numer 3 do Umowy określa usytuowanie miejsc garażowych. – garaż stanowi nieruchomość wspólną, której właścicielami są wszyscy nabywcy lokali w udziałach proporcjonalnych do wielkości lokali, ale w tym przypadku nabywca w ramach umowy nie będzie mógł korzystać z żadnych miejsc postojowych.

„Garaż” – garaż wielostanowiskowy znajdujący się na … kondygnacji Budynku, w którym to garażu łącznie zlokalizowanych będzie …  miejsc postojowych, w tym miejsce postojowe nr … . Garaż ten stanowił będzie odrębną nieruchomość. Z własnością Garażu związany będzie udział w Nieruchomości Wspólnej, wyliczony zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – garaż stanowi odrębny lokal, jego nabycie nastąpi poza umową deweloperską, a poszczególni nabywcy będą współwłaścicielami; miejsce postojowe będzie można w przyszłości zbyć niezależnie od własności lokalu.

Miejsce Garażowe – miejsce przeznaczone do parkowania samochodu osobowego/motoru, usytuowane w Garażu, oznaczone numerem [●] i uwidocznione na Załączniku numer 3, co do którego Nabywcy przysługiwać będzie prawo do wyłącznego korzystania w oparciu o umowę o podziale do korzystania z Nieruchomości Wspólnej zawartą w Umowie Przenoszącej; – garaż stanowi nieruchomość wspólną wszystkich nabywców lokali, którzy w przyszłości dopiero określą zasady korzystania z poszczególnych miejsc postojowych; miejsce postojowe nie będzie można zbyć bez prawa własności lokalu.

„Przedmiot Umowy” – Przedmiot Umowy Deweloperskiej stanowi lokal mieszkalny nr ///// w budynku //// i udział w nieruchomości wspólnej składającej się z działek/działki na których posadowiony będzie budynek natomiast Przedmiot Umowy Przedwstępnej stanowi udział w Garażu z prawem do korzystania z miejsca postojowego numer ///// wraz z pomieszczeniem za miejscem postojowym numer /////. – garaż stanowi odrębny lokal, którego nabycie odbędzie się poza umową deweloperską, tj. na podstawie umowy przedwstępnej, która w tym przypadku zawierana jest w tym samym akcie notarialnym co umowa dotycząca lokalu mieszkalnego.

Aktualizacja:

Od 1 lipca 2022 r. weszły w życie duże zmiany w tzw. ustawie deweloperskiej, w tym również w przedmiocie nabywania miejsca postojowego w garażu podziemnym od dewelopera. Zachęcamy do zapoznania się z nowym wpisem na ten temat: https://bsmkancelaria.pl/nowe-zasady-nabywania-miejsc-postojowych-w-garazach-podziemnych-w-przedsiewzieciach-deweloperskich/