Nowe zasady nabywania miejsc postojowych w garażach podziemnych w przedsięwzięciach deweloperskich

Pamiętacie Państwo nasz artykuł poruszający kwestię zakupu miejsca w garażu podziemnym? Tutaj przypomnienie: https://bsmkancelaria.pl/kupuje-miejsce-postojowe-w-garazu-podziemnym-od-dewelopera/

Otóż w związku z wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowej ustawy deweloperskiej zmianie ulegają również zasady nabywania miejsc w garażach. Pod rządami dotychczasowej ustawy umowa deweloperska musiała być zawierana jedynie w odniesieniu do lokali mieszkalnych. Zatem, w razie podjęcia decyzji przez nabywcę o jednoczesnym zakupie również miejsca postojowego w garażu podziemnym, najczęściej zawierał on dwie umowy: jedną tzw. deweloperską na zakup lokalu mieszkalnego, a drugą, której przedmiotem było nabycie udziału w nieruchomości wspólnej, jaką stanowił garaż podziemny.

Ustawodawca zadecydował jednak, by przepisy ustawy deweloperskiej objęły również zakup lokali użytkowych, czyli m.in. miejsca postojowego w garażu podziemnym (art. 2 ust. 2 ustawy). Oznacza to, że zasadniczo od 1 lipca 2022 r. nabywca w sytuacji opisanej powyżej będzie zawierał jedną umowę deweloperską obejmującą zakup i lokalu mieszkalnego, i miejsca postojowego w garażu podziemnym. Warunkiem zawarcia jednej umowy deweloperskiej w takiej sytuacji, oprócz jednoczesnego nabycia lokalu mieszkalnego i użytkowego, jest to, by lokal użytkowy znajdował się w budynku budowanym w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, co lokal mieszkalny. Powyższe oznacza, że lokal użytkowy nie będzie musiał się znajdować w tym samym budynku co lokal mieszkalny – istotne, by były one budowane w ramach jednego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego.

Czy objęcie nabycia miejsca postojowego w garażu podziemnym zapisami ustawy deweloperskiej jest słusznym rozwiązaniem? Co do zasady tak, ponieważ gwarantuje rozszerzenie bezpieczeństwa zakupu miejsca w lokalu garażowym m.in. poprzez konieczną weryfikację wybudowania poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego i wypłatę środków zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym dopiero po ich ukończeniu. Z drugiej jednak strony skutkuje to chociażby wzrostem kosztów związanych z nabyciem lokali dla kupującego, ponieważ, jak wiadomo, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Ponadto będzie to rodziło obowiązek przekazania ceny zakupu miejsca w garażu podziemnym na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a nie bezpośrednio deweloperowi. Jest to pewne utrudnienie dla przedsiębiorców wznoszących budynki, gdyż środki otrzymywane ze sprzedaży miejsc w hali garażowej bardzo często stanowiły część wkładu własnego, z którego inwestycja była finansowana. Dodatkowo będą oni zmuszeni od takich umów opłacać składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, co może spowodować wzrost cen nabycia miejsc postojowych w halach garażowych.