Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – co to właściwie jest?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny został powołany do życia na mocy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r., czyli tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Celem jego utworzenia było zabezpieczenie nabywców lokali w razie ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub bank, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy dla danej inwestycji. Jego pierwowzorem był Turystyczny Fundusz Gwarancyjny chroniący uczestników imprez turystycznych w razie niewypłacalności organizatora.

Źródłem finansowania Funduszu mają być przede wszystkim bezzwrotne składki wpłacane przez dewelopera. Środki będą również pochodzić z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym, z masy upadłościowej w razie upadłości dewelopera czy z roszczeń nabywców wobec dewelopera lub banku o zwrot  wpłaconych kwot.  Zgodnie z art. 6 ustawy deweloper ma obowiązek dokonywać terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio do wybranego przez siebie środka ochrony wpłat nabywcy. Powyższe oznacza, iż wysokość składki zależy od rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który deweloper się zdecydował oraz od wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na rachunek powierniczy – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego będzie to maksymalnie 1 %, natomiast w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego maksymalnie 0,1 % wartości wpłaty. Wysokość składki ma być wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych w ramach danego przedsięwzięcia (obecnie to 0,45 % wpłaty przy otwartym rachunku, a 0,1 % przy zamkniętym). Nietrudno zauważyć, że różnica jest znaczna i, szczególnie biorąc pod uwagę ceny nieruchomości, będzie dawała duże dysproporcje w wysokości składek. Z pewnością ustawodawca chce zmotywować deweloperów do częstszego wyboru zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, co lepiej zabezpiecza nabywców lokali, gdyż ich środki są przelewane deweloperom dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Środki zgromadzone na Funduszu będą wypłacane nabywcom jako zwrot dokonanych przez nich wpłat na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera lub banku, który prowadził rachunek, gdy przedsięwzięcie deweloperskie nie będzie kontynuowane, w razie odstąpienia od umowy przez syndyka lub zarządcę (w razie prowadzenia postępowania restrukturyzacyjnego)  lub w razie odstąpienia od umowy przez nabywcę, gdy deweloper nie dopełni obowiązków określonych ustawą deweloperską i nie zwróci klientowi wpłaconych środków.

Powyższe rozwiązanie spotyka się z jednej strony z akceptacją i przychylnością ze strony nabywców, którzy cieszą się z dodatkowych zabezpieczeń dla dokonywanych przez siebie wpłat, a z drugiej ze znaczną krytyką pochodzącą od deweloperów. Ich niezadowolenie uzasadnione jest dodatkowymi kosztami, które są na nich przerzucane, szczególnie, że składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma być bezzwrotna niezależnie od powodzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Dodatkowo deweloperzy krytykują konieczność dokonywania wpłat na Fundusz w terminie 7 dni od dnia wpłaty przez nabywców – w ich ocenie jest to termin zbyt krótki i wymagający stałego monitorowania wpłat pochodzących od kupujących. Jakie będą skutki wprowadzenia Funduszu? Czas pokaże.