Zmiany w prospekcie informacyjnym

Od 1 lipca 2022 r. zacznie obowiązywać tzw. nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r. Ustawa wprowadza dość istotne zmiany w zakresie prospektu informacyjnego, które mają na celu przede wszystkim zapewnienie jeszcze większej ochrony interesów nabywców lokali.

Zmiany będą dotyczyć już samej kwestii doręczenia prospektu informacyjnego. Zgodnie z nową ustawą przedsiębiorca oferujący lokale ma obowiązek doręczyć ten dokument przed zawarciem umowy deweloperskiej oraz umowy rezerwacyjnej w każdym przypadku, a nie jak dotychczas tylko na żądanie potencjalnego nabywcy. Prospekt każdorazowo ma stanowić załącznik do umowy deweloperskiej, ale również i do umowy rezerwacyjnej.

Dodatkowo zwiększeniu ulegnie zakres informacji, które w prospekcie deweloper będzie zmuszony przedstawić. W szczególności mają to być dane dotyczące ewentualnych aktów planowania przestrzennego i innych aktów na terenie objętym przedsięwzięciem deweloperskim poprzez konieczność wskazania numeru i daty aktu prawnego, organu, który go wydał i miejsca publikacji – chodzi tu przede wszystkim o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowych planów: zagospodarowania przestrzennego, rewitalizacji, odbudowy czy innych wskazanych we wzorze prospektu informacyjnego. Jeżeli istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu inwestycji, wówczas deweloper musi wskazać m.in. przeznaczenie terenu, minimalną i maksymalną intensywność zabudowy, maksymalną jej wysokość czy minimalną liczbę miejsc parkingowych. Podobne dane należy podać w odniesieniu do działek znajdujących się w odległości 100 metrów od granicy przedsięwzięcia deweloperskiego.

Realizacja tego obowiązku wiąże się również z nałożoną przez ustawodawcę na dewelopera koniecznością dołączania do prospektu informacyjnego nowego załącznika w postaci szkicu koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości). Chodzi tutaj zatem o powzięcie przez nabywcę lokalu informacji o obiektach położonych na działkach sąsiednich, których działanie mogłoby w znaczny sposób utrudnić funkcjonowanie czy wpływać na warunki życia w inwestycji poprzez generowanie uciążliwości zapachowych, hałasowych czy świetlnych. Do zadań dewelopera będzie zatem należała gruntowna analiza pod względem prawnym i faktycznym terenów sąsiednich ze szczególnym uwzględnieniem ewentualnych uciążliwości dla przyszłych mieszkańców.

Obowiązkowo deweloper będzie musiał podać w prospekcie informacyjnym datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz datę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Z tymi dokumentami potencjalny nabywca będzie miał prawo zapoznać się w lokalu przedsiębiorstwa dewelopera.

Z powyższego wynika, iż przygotowanie prospektu informacyjnego zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 lipca 2022 r. będzie dla dewelopera dużo bardziej czasochłonne, nie mniej jednak wszystkie zmiany mają na celu zabezpieczenie nabywców oraz zapewnienie im jak najszerszej wiedzy na temat nabywanego mieszkania oraz jego sąsiedztwa.