Coroczne zebranie właścicieli w nowej wspólnocie mieszkaniowej

Po tym jak zdecydowaliśmy się kupić mieszkanie od dewelopera, zawarliśmy przed notariuszem umowę deweloperską i udało się zakończyć z sukcesem całe przedsięwzięcie deweloperskie, przychodzi czas odbioru lokalu, zawarcia umowy przyrzeczonej przeniesienia własności lokalu. Możemy wtedy dalej zająć się urządzaniem naszego mieszkania, żeby finalnie w nim zamieszkać.

Po kilku miesiącach przebywania już pod nowym adresem możemy myśleć, że wszelkie formalności związane z nabyciem lokalu mamy za sobą. Jednakże warto pamiętać o tym, że razem z innymi właścicielami lokali tworzymy wspólnotę mieszkaniową w rozumieniu art. 6 ustawy o własności lokali.

Z tego tytułu przysługują nam zarówno prawa, jak i obowiązki, a w naszym interesie jest dopilnować tego, żeby podmiot, któremu zleciliśmy zarządzanie naszą wspólnotą, wykonywał swoje zadania prawidłowo. Najlepszym tego sposobem jest udział w corocznym zebraniu właścicieli i czynny udział w ocenie pracy zarządu wspólnoty lub zarządcy.

Zebranie właścicieli

Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy zarząd lub zarządca nieruchomości wspólnej ma obowiązek zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, ale nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Przedmiotem takiego zebrania powinno być zapoznanie właścicieli ze stanem finansów wspólnoty, jej przychodami, zadłużeniem oraz planem na kolejny okres rozliczeniowy, czyli rok kalendarzowy. Ustawa o własności lokali określa minimalny zakres tematyczny zebrania, na którym mieszkańcy powinni przede wszystkim:

1. uchwalić roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;
2. ocenić pracę zarządu wspólnoty lub zarządcy;
3. zapoznać się ze sprawozdaniem zarządu i podjąć uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium.

Kwestie te mają podstawowe znaczenie dla naszych prywatnych finansów, ponieważ to w tym konkretnym momencie w danym roku – na zebraniu – mieszkańcy ustalają, ile dokładnie wyniesie miesięczny czynsz obejmujący m.in. koszty zarządu nieruchomością, zaliczki na wodę, windę czy też ogrzewanie i oświetlenie części wspólnych nieruchomości. Wtedy też będziemy mogli w szczególności dowiedzieć się, dlaczego zarząd wspólnoty zdecydował się np. na remont dachu budynku w przyszłych latach i w jaki sposób dokonał wyboru wykonawcy.

Zawiadomienia o zebraniu

O zebraniu wspólnoty mieszkańcy powinni dowiedzieć się od zarządu lub zarządcy drogą pisemną, przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W treści takiego zawiadomienia powinny być wskazane: czas i miejsce zebrania, jego porządek obrad oraz ewentualne projekty zmian we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, jeśli te mają być przedmiotem obrad. W praktyce przyjęło się, aby informować mieszkańców również o projektach podejmowanych uchwał, w tym o treści sprawozdania rachunkowego oraz planu gospodarczego wspólnoty na kolejny rok kalendarzowy.

Innym rozwiązaniem praktykowanym w nowszym budownictwie jest zapewnianie dostępu mieszkańcom do aplikacji elektronicznej, w której na bieżąco pojawiają się m.in. zawiadomienia o terminie zwołania i przedmiocie zebrania właścicieli.

Podejmowanie uchwał

Na zebraniu właścicieli mieszkańcy podejmują uchwały, które zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną co do zasady według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej (dane te dostępne są np. w księdze wieczystej).

Ponieważ w praktyce funkcjonowania wspólnot dużym problemem jest uzyskanie ww. większości głosów ze względu na niskie zainteresowanie mieszkańców udziałem w zebraniu, często stosowane jest obok zebrania zbieranie głosów przez zarząd indywidualnie – kontaktując się z poszczególnymi właścicielami. Wówczas uchwały są podejmowane na podstawie głosów częściowo oddanych na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Zaskarżenie uchwały

O wynikach głosowania zarząd wspólnoty lub zarządca ma obowiązek poinformować mieszkańców, a ci mają 6 tygodni na zaskarżenie każdej z uchwał do sądu okręgowego z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza ich interesy.

Termin sześciotygodniowy liczymy od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia mieszkańca o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Dlatego też, jeśli nie zgadzamy się z wysokością uchwalonej stawki zaliczki na czynsz w danym roku kalendarzowym lub mamy inne zastrzeżenia do działalności zarządu, to powinniśmy czynnie uczestniczyć w zebraniu wspólnoty albo uważać, żeby nie przeoczyć zawiadomienia zarządcy o zbliżającym się właśnie terminie zebrania lub już o podjętych uchwałach, aby móc w przyszłości dochować ustawowego terminu na wniesienie pozwu do sądu o uchylenie skarżonych uchwał.